코로나로 인한 폐업, 계약해지 가능한가?

현재 많은 자영업자분들께서 상가 계약을 하여, 영업 중에 코로나로 인한 피해를 입은 상황이다. 저 역시도 그 피해를 봤던 자영업자입니다. 제 경험과 조사를 토대로 사실만을 알려드리도록 하겠습니다. '상가건물 임대차보호법' 일부 개정이 되어 '코로나로 인한 폐업' 조건을 살펴보겠습니다.

1. 상가건물 임대차보호법 개정

상가건물 임대차보호법 개정은 2022년 1월 4일에 공포되어 즉시 시행이 되었습니다.

법제처 내용 캡쳐

법 제정 관련에 대한 내용을 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다. 저도 조사하면서 힘든 점이 많았습니다.

일단 공인중개사, 법무사, 시청 등에 문의를 법 시행이 된 지 이제 1년이 조금 지나서 해당 관련 된 법에 대해 사례도 없어 아는 사람이 거의 없었습니다.

 

2. 법에 해당되는 조건이 가장 중요하다

 

제11조의 2 (폐업으로 인한 임차인의 해지권)

① 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조 제1항 제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의 2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.

 

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

1번의 경우, 어떤 업종인지에 따라 집합제한 또는 금지조치를 받은 지 대해서는 업주가 가장 잘 알고 있어 혼동이 되는 부분이 없습니다. 다만 총 3개월 이상을 받은 것에 대해서는 '소상공인 손실보상' 사이트에 접속하여 '집합 제한 또는 금지 조치' 해당 업종에 해당되었다면 그 기간에 보상을 받았을 것입니다.

 

사이트 접속 시에 신경결과 확인란이 있습니다. 클릭하셔서 본인인증을 하시면 분기별로 손실보상금 확인을 할 수 있는데, 방역조치 이행 기간이라고 되어 있습니다. 빨간색 체크 된 이행이 간이 총 3개월 이상이면 해당이 됩니다.

 

'경제사정으로 중대한 변동으로 인한 폐업'에 관련된 경우, 증명할 수 있는 자료가 한정적이고, 그에 따르는 주관적인 입장이 많이 들어갈 수 있습니다. '부가가치세 과세표준증명원'이 매출을 하락을 보여줄 것이고, 부족하다면 임대료, 유지비, 인건비등 여러 비용들에 대한 자료를 준비하는 것이 좋습니다. 소송으로 이어질 수 있기 때문에 대비하는 것이 좋습니다. 경제사정에 대한 중대한 변동은 사람마다 판다 하기가 다르고, 결국 판단은 판사가 하는 것이기 때문에 최대한 자료를 수집에 놓아야 유리합니다.

2항의 경우, '해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생'이란 것이 가장 헷갈리는 부분이었습니다. 1항을 통해서 조건이 부합되어 폐업을 하고 난 뒤에, 임대인에게 계약을 해지하겠다고 의사표명을 한 경우에 그날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 것입니다.

 

그렇다면 여기서 문제가 발생하는 게 3개월 동안은 상가를 비워둬야 하는데 그것은 임차인이 부담을 해야 합니다. 뿐만 아니라 관리비까지 납부를 해야 하는 것이 옳습니다. 사용도 하지 않는 상가를 임대료와 관리비까지 납부해야 하는 이유는 법을 악용하는 사람들이 생겨나고, 최소한의 임대인에 대한 배려라고 생각됩니다.

 

관리비의 경우는 임대인과의 법정 다툼에서 불리해질 수 있는 상황이 일어나지 않게 하기 위해 저는 모두 납부를 하였습니다. 또한 임대차계약서를 확인하여 폐업 시 원상복구에 대한 것이 기재가 되어 있어, 상가 원상복구까지 해야 소송 시에 유리할 것입니다.

3. 기타 여러 가지 변수에 대한 것

임대인과의 원만한 대화를 통해 계약해지가 되었다면 정말 다행일 것입니다. 하지만 받아들여지지 않고 결국은 소송으로 이어지는 경우가 저의 경우였습니다. 임대인이 저의 매출도 몰랐으며, 계속된 경영악화로 중간에 많이 전화를 했었고, 임대료 인하에 대한 것도 없었습니다. 부동산에 임대를 내놓아도 시기가 좋지 않고 임대료와 보증금이 높다 보니 협상만 하려고 찾아오고 거래를 이루어지지 않아 폐업을 하게 되었습니다.

 

여기서 꼭 당부드리고 싶은 것은 폐업 시에는 꼭 임대인에게 내용증명을 보내어 어떤 이유로 폐업을 한다는 사실을 인지시켜야 합니다. 힘들다면 문자 또는 메신저, 통화내용을 녹음이라도 해서 남겨두어야 합니다. 2항의 경우는 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지효력이 발생하기에 그 사실이 받아들여지지 않는다면, 결국 남은 임대기간의 임대료를 지불해야 합니다.

 

저는 법무사를 통해서 진행을 했기에 내용증명부터 보증금반환청구를 통해서 진행을 하고 있습니다. 셀프로도 가능하지만 임대인과의 긴 통화와 그에 대한 스트레스로 인해 정신적으로 힘들어지는 것보다 말이 잘 통하는 법무사님을 소개받아 진행 중입니다.

 

이 글을 읽고 계신 분들께서는 임대인과의 원만한 대화로 꼭 해결하여 시간과 정신적 소모를 하지 않도록 하시길 바라겠습니다. 개인적인 경험에 의한 글이다 보니 조금 미숙했던 것 같습니다. 궁금하신 사항의 경우엔 댓글을 남겨주시면 알려드리도록 하겠습니다.

 

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